نرخ بهره بالا و رویای بازسازی خانه در آمریکا

چند سال پیش نقشه خیلی از خانواده‌هایی که با آن‌ها کار می‌کنم ساده بود: یک خانه کوچک بخریم، کمی اکویتی بسازیم، بعد خونه رو میفروشم یه خانه بزرگ‌تر بگیریم یا نه روی همین خونه وام دوم یا هیلاک میگیریم خونه رو باهاش ریمادل وبازسازی میکنیم . چرا یه مدتیه این دوتا نقشه بی‌سروصدا متوقف شده؟

این روزها نرخ بهره بالاتر رفته و کسی که مورتگیج با نرخ 3 درصد یا کمتردارد، منطقی نمی‌بیند خانه را بفروشد و یک خونه جدیدبگیره اونهم با مورتگیج ۶.۵ تا ۷ درصد.از طرفی با افزایش نرخ بهره راه‌حل همیشگی یعنی وام گرفتن وهیلاک هم روی اکویتی خانه برای بازسازی هم حالا آن‌قدر گران شده که مردم بی‌خیال می‌شوند. نرخ بهره بالا رویای بازسازی خانه را به چیزی تبدیل کرده که باید برایش برنامه‌ریزی دقیق داشت. و بزرگ‌ترین اهرمی که در این برنامه در اختیار خودتان است، کردیت شماست.

چرا این‌همه خانه‌دار احساس گیر افتادن می‌کنند ریاضی ماجرا بی‌رحم است. اگر وام مسکن 400000 دلاری با نرخ 3.25 درصد گرفته باشید، اصل و بهره ماهانه حدود 1740 دلار است. همان وام با نرخ 6.75 درصد می‌شود حدود 2595 دلار؛ یعنی بیش از 850 دلاربهره اضافی برای همان خانه. جابه‌جا شدن یعنی از دست دادن نرخی که احتمالاً دیگر تکرار نمی‌شود. پس مردم همون جایی که هستند می‌مانند.

استفاده از اکویتی خانه الان واقعاً چقدر خرج دارد هوم اکویتی لاین آف کردیت یا همون هیلاک که درگذشته نرخ بهره 4 تا 5 درصد داشت امروزه به نرخ بهره متغیر 8 تا 9.5 درصد رسیده یعنی نرخ بهره امروز با نرخ در بازار بالا و پایین می‌رود. برداشت 60000 دلار با نرخ 9 درصد، سالی حدود 5400 دلار فقط بهره دارد، پیش از آنکه حتی یک دلار از اصل مبلغ وام را کم کنید.

کش‌اوت ریفاینانس معمولاً از این هم بدتر است، بهش هوم اکویتی لون، یعنی وام دوم هم میگن البته با نرخ بهره ثابت و بازپرداخت اقساطی، معمولاً در محدوده 8 تا 10 درصد است و پرداخت ماهانه‌اش قابل پیش‌بینی است.

هیچ‌کدام از این‌ها محصول بدی نیستند؛ فقط محصولاتی هستند که میتونند برای شما هزینه بیشتری داشته باشند اگر کردیت اسکو شما ضعیف باشه

کردیت اسکور، تنها اهرمی که واقعاً دست شماست شما نمی‌توانید نرخ بهره فدرال ریزرو را تغییر دهید. اما می‌توانید تغییر دهید که در کدام سطح از نرخ بهره قرار بگیرید. وام‌دهنده‌ها وبانکها بهره را نه تنها براساس نرخ بازار بلکه بر اساس میزان کردیت اسکور شما تعیین می‌کنند به عنوان مثال با اسکور 620 دو تا سه در صد بهره بیشترمیردازید روی همان خط اعتباری نسبت به زمانی که کردیت اسکور 760 دارید

شش ماه قبل ازدرخواست هیلاک و یا هوم اکویتی لون یک چک‌ لیستی مهم رو درنظر بگیرید وباهاش پیش برید

• هر سه کردیت ریپورت را بررسی کنید مشکلات کردیتی تون رو برطرف کنید واسکور رو افزایش بدید. که این مرحله رو میتونیم با هم انجام بدیم
• کردیت یوتلیزیشن رشیو، یعنی درصد استفاده از کردیت لیمیت کارت‌هایتان، را پیش از درخواست وام یا هیلاک زیر 30 درصد و ترجیحاً زیر 10 درصد بیاورید.
• کردیت کارت‌های قدیمی را نبندید.
• همه قبض‌ها را سر وقت بپردازید.
• نسبت بدهی به درآمد خود را حساب کنید: مجموع پرداخت‌های ماهانه بدهی تقسیم بر درآمد ناخالص ماهانه. بیشتر وام‌دهنده‌ها آن را زیر 43 درصد می‌خواهند

نکته مهم این هست درسته که شما می‌تونید با دریافت هیلاک یا هوم اکویتی لون ، خونهٔ خودتون رو ریمادل یا بازسازی کنید؛ ولی می‌تونید آپشن‌های دیگه‌ای رو هم درنظر داشته باشید تا پروژهٔ ریمادلینگ خونه روبا هزینه‌ کمترانجام بدید.حالا چطوری؟

پروژه ساخت و ریمادلینگ خانه را مرحله‌ای انجام بدید. آشپزخانه‌ای که در دو مرحله و طی ۱۸ ماه با استفاده از کردیت کارتهایی اینترداکتری/پروموشنال ای پی آر صفر درصد به مدت 18 تا 21 ماه انجام شود، بهره‌ای به‌مراتب کمتر از همان پروژه با تأمین مالی توسط هوم اکویتی لون با نرخ ۹ درصد دارد. مراجعانی داشته‌ام که فقط با استفاده از کارتهای اینترداکتری /پروموشنال ای پی آر صفر درصد مادل 8000 دلار بهره صرفه‌جویی کرده‌اند.

گزینه‌ها را صادقانه مقایسه کنید. یک کردیت کارت با اینترداکتری /پروموشنال ای پی آر صفر درصد به مدت 15 تا 21 ماه می‌تواند برای بازسازی 7000 دلاری حمام عالی باشد، به شرط داشتن برنامه دقیق برای بازپرداخت بدهی؛ و اگر برنامه نداشته باشید، این روش واقعاً گران تمام می‌شود.

مورد دیگه این هست که تامین مالی صورت میگیره. کردیت یونیون‌ها اغلب نرخ بهتری از بانک‌های بزرگ می‌دهند. و اگر خط اعتباری شما نرخ متغیر دارد، یادتان باشد بعداً امکان ریفاینانس هست؛ نرخ‌ها برای همیشه در سطح فعلی نمی‌مانند.

اگر کردیت هیستوری کافی ندارید یا کردیتتون آسیب‌دیده است، این یک وضعیت مالی است، نه نقص شخصیتی، و کاملاً قابل حل است. اگر تازه شروع کرده‌اید، شما یک صفحه سفید دارید. اصلاح و بهبود کردیت پیش از وام گرفتن، تأخیر در پروژه نیست؛ بخشی از پروژه است که هزینه خودش را برمی‌گرداند.

این مطلب آموزش عمومی است، نه مشاوره مالی یا حقوقی شخصی‌سازی‌شده. اعداد هر خانواده متفاوت است و نتایج افراد با هم فرق می‌کند.

اگر به خانه‌ای که دوستش دارید نگاه می‌کنید، پروژه‌ای در ذهن دارید و نرخی که به شما پیشنهاد شده جور درنمی‌آید، برایم پیام بفرستید. با هم کردیت ریپورت شما را بررسی می‌کنیم و یک برنامه واقع‌بینانه وگام‌به‌گام می‌چینیم تا بعد ازبهبود و افزایش کردیت اسکور وامتون روبا نرخ کمتر وبهتری بگیرید